Nuovo pacchetto fiscale sulla casa in Portogallo: cosa cambia davvero
Il governo portoghese ha approvato un nuovo pacchetto fiscale dedicato al settore immobiliare, con l’obiettivo principale di aumentare l’offerta di abitazioni e incentivare sia la costruzione che il mercato degli affitti.
Le misure introdotte hanno un impatto trasversale su tutto il comparto: dall’acquisto alla costruzione, passando per la locazione e la vendita degli immobili.
Si tratta di un intervento strutturale pensato per agire nel medio-lungo periodo, con applicazione delle principali agevolazioni fino al 2029–2032.
Cos’è il nuovo pacchetto abitativo
Il nuovo pacchetto abitativo rappresenta una riforma fiscale di ampia portata nel settore immobiliare portoghese. Si tratta di un intervento definito “storico” perché agisce simultaneamente su diverse leve fiscali, tra cui IVA, IRS, IRC e IMT.
La riforma introduce inoltre nuovi regimi specifici per l’affitto e per gli investimenti immobiliari, con un’attenzione particolare al concetto di “renda moderata”, che diventa il principale criterio di riferimento per l’accesso alle agevolazioni.
IVA al 6%: la leva principale per costruzione e ristrutturazione
Uno dei punti centrali del pacchetto è la riduzione dell’IVA dal 23% al 6% per le attività di costruzione e riabilitazione immobiliare.
Questa misura si applica però solo in casi specifici:
- abitazioni destinate a uso proprio e permanente
- immobili destinati all’affitto a canone moderato
Sono inoltre previsti limiti di valore e condizioni temporali, con applicazione delle regole tra il 2025 e il 2029.
L’obiettivo dichiarato è chiaro: ridurre il costo finale della costruzione e incentivare l’aumento dell’offerta abitativa.
Cosa succede ai promotori immobiliari
Per i promotori immobiliari, i benefici fiscali non sono automatici ma condizionati al rispetto di determinate regole.
In particolare, per mantenere l’aliquota IVA ridotta è necessario che gli immobili vengano venduti o affittati entro 24 mesi.
In caso contrario, si perde il beneficio fiscale e possono essere applicate rettifiche e interessi da parte dell’amministrazione fiscale.
Costruzione della prima casa: cosa cambia per i privati
Anche i privati che costruiscono la prima abitazione possono beneficiare delle nuove misure, attraverso un meccanismo di rimborso parziale dell’IVA.
Il requisito fondamentale è che il costo complessivo dell’abitazione rientri nei limiti definiti come “moderati”, secondo i parametri stabiliti dal nuovo pacchetto fiscale.
Il concetto chiave: la “renda moderata”
La soglia viene fissata fino a circa 2.300 euro mensili, calcolata sulla base di multipli del salario minimo nazionale. In pratica, si tratta del parametro utilizzato per stabilire quali immobili e contratti possono beneficiare delle agevolazioni fiscali.
Questa scelta ha però già sollevato alcune critiche, soprattutto perché il valore appare elevato rispetto ai salari medi portoghesi, rischiando di ampliare la platea degli incentivi anche a fasce medio-alte del mercato.
Nuove regole per i proprietari (senhorios)
Per i proprietari immobiliari, il pacchetto prevede una riduzione significativa della tassazione sui redditi da affitto.
L’aliquota IRS scende infatti dal 25% al 10%, con la possibilità di arrivare fino a una esenzione totale in casi specifici.
Gli incentivi sono inoltre rafforzati per chi stipula contratti di lunga durata o applica canoni rientranti nella categoria di “affitto moderato”, con l’obiettivo di stabilizzare il mercato delle locazioni.
Inquilini: quali benefici reali?
Per gli inquilini, i vantaggi sono più limitati ma comunque presenti.
Il pacchetto prevede un aumento delle deduzioni IRS sulle rendite pagate, che passano da un massimo di 700 euro a circa 1.000 euro.
Si tratta di un beneficio che, pur non avendo un impatto strutturale sui prezzi degli affitti, può offrire un piccolo sollievo alle famiglie.
Plusvalenze immobiliari: nuove regole fiscali
Cambia anche il trattamento fiscale delle plusvalenze immobiliari.
In alcuni casi è prevista l’esenzione dalla tassazione, ma solo a condizione che il capitale venga reinvestito in immobili destinati ad affitto a canone moderato.
Restano però vincoli temporali stringenti, sia prima che dopo la vendita, che limitano la flessibilità delle operazioni.
Nuovi strumenti: i CIA e gli investimenti immobiliari
Il pacchetto introduce inoltre i Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), uno strumento pensato per incentivare gli investimenti nel mercato degli affitti.
Sono previste agevolazioni particolarmente forti per i grandi investitori, tra cui esenzioni da IMT e IMI e IVA ridotta su determinate operazioni.
L’obiettivo è aumentare lo stock di abitazioni destinate all’affitto stabile, cercando di attrarre capitali privati nel settore.
Habitações de Custos Controlados (HCC)
Infine, il pacchetto rafforza il ruolo delle Habitações de Custos Controlados (HCC), ovvero le abitazioni a costo regolato dallo Stato.
Per queste case sono previste agevolazioni fiscali come l’esenzione IMT per l’acquisto della prima casa e ulteriori incentivi per gli acquirenti che rientrano nei parametri stabiliti.
L’intento è quello di aumentare l’accessibilità alla casa, soprattutto per le fasce di popolazione più giovani e con minore capacità economica.
Tempistiche di applicazione
Il nuovo pacchetto fiscale è già in fase di avvio, essendo il maggio 2026 il periodo di riferimento per le prime misure operative.
L’entrata in vigore è stata fissata a gennaio 2026, ma l’applicazione concreta delle diverse misure è avvenuta in modo graduale: alcune sono già attive, mentre altre entreranno pienamente a regime solo a partire da giugno 2026.
Le agevolazioni fiscali avranno una durata differenziata nel tempo. La maggior parte delle misure resterà valida fino al 2029, mentre alcune disposizioni potranno essere prorogate fino al 2032, con l’obiettivo di garantire un impatto strutturale sul mercato immobiliare nel medio-lungo periodo.
Impatto reale sul mercato (analisi)
Sul piano teorico, il pacchetto ha il potenziale di aumentare l’offerta abitativa, grazie agli incentivi alla costruzione, alla riabilitazione e all’investimento nel settore degli affitti.
Tuttavia, emergono già alcune criticità. Una delle principali riguarda il rischio che gli incentivi finiscano per beneficiare anche segmenti di mercato medio-alti, senza incidere in modo significativo sull’accessibilità abitativa per le fasce più vulnerabili.
Il dibattito politico rimane aperto: da un lato chi considera la riforma uno strumento efficace per stimolare il settore immobiliare, dall’altro chi mette in dubbio la sua capacità di rispondere alla crisi abitativa in modo immediato e mirato.
La principale limitazione resta infatti il fattore tempo: anche in caso di successo, l’impatto sui prezzi e sull’offerta abitativa si distribuirà su un orizzonte lungo, senza effetti immediati sul mercato.
