Il Contratto di Affitto Vitalizio in Portogallo: Il Diritto Reale di Abitazione Duratura (DHD)

Nel mercato immobiliare portoghese, è possibile imbattersi in immobili in vendita che risultano già occupati da inquilini con contratti di affitto vitalizio. Questo tipo di contratto è formalmente conosciuto come “Diritto Reale di Abitazione Duratura” (Direito Real de Habitação Duradoura – DHD), introdotto dal Decreto-Legge n.º 1/2020 del 9 gennaio 2020.

Come funziona il Contratto Vitalizio?

Il DHD rappresenta una forma innovativa di diritto reale che consente a una o più persone di risiedere permanentemente in un’abitazione altrui, senza acquisirne la proprietà, attraverso il pagamento di una cauzione iniziale e di un canone mensile concordato.

Caratteristiche Principali del DHD

• Durata Vitalizia: Il DHD conferisce al moratore il diritto di abitare l’immobile per tutta la vita, a meno che non decida volontariamente di rinunciare al diritto o in caso di inadempimento contrattuale.
• Cauzione Iniziale: Il moratore è tenuto a versare al proprietario una cauzione iniziale, stabilita di comune accordo, compresa tra il 10% e il 20% del valore mediano di mercato dell’immobile, calcolato in base alla localizzazione e alla dimensione, secondo i dati forniti dall’Istituto Nazionale di Statistica (INE).
• Canone Mensile: Oltre alla cauzione, il moratore paga un canone mensile, il cui importo è liberamente concordato tra le parti e può essere soggetto a rivalutazioni periodiche secondo l’indice pubblicato dall’INE.

Obblighi dell’inquilino

• Utilizzare l’immobile esclusivamente come residenza permanente.
• Pagare le tasse municipali e l’Imposto Municipale sugli Immobili (IMI).
• Eseguire e sostenere i costi delle opere di manutenzione ordinaria dell’immobile.
• Consentire al proprietario di effettuare lavori di manutenzione straordinaria, se necessario.
• Informare il proprietario di eventuali anomalie nell’immobile che non rientrano nelle sue responsabilità.

Obblighi del proprietario

• Consegnare l’immobile al moratore in uno stato di conservazione almeno medio, certificato da una valutazione effettuata entro 12 mesi precedenti la stipula del contratto.
• Garantire la validità delle assicurazioni obbligatorie relative all’immobile.
• Eseguire e sostenere i costi delle opere di manutenzione straordinaria e delle parti comuni dell’edificio, se applicabile.
• Restituire al moratore la cauzione, totale o parziale, al termine del contratto, secondo le condizioni stabilite.

Restituzione della cauzione

• Se il moratore rinuncia al DHD entro i primi 10 anni, ha diritto alla restituzione integrale della cauzione.
• Dal 11º al 30º anno, la cauzione viene ridotta annualmente del 5%, come forma di pagamento al proprietario. In caso di rinuncia durante questo periodo, il moratore riceverà la parte restante della cauzione.
• Dopo 30 anni, la cauzione è completamente ammortizzata e non è prevista alcuna restituzione.

Estinzione del DHD

Il DHD può essere estinto nei seguenti casi:

• Renuncia Volontaria del Moratore: Il moratore può rinunciare al DHD in qualsiasi momento, notificando il proprietario con almeno 90 giorni di preavviso tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.
• Morte del Moratore: Il DHD si estingue con la morte del moratore o, se costituito a favore di più persone, con la morte dell’ultimo titolare.
• Inadempimento Contrattuale: Il proprietario può risolvere il contratto in caso di inadempimento definitivo da parte del moratore, come il mancato pagamento delle somme dovute o la reiterata mora nei pagamenti.

Registrazione del DHD

Il contratto di DHD deve essere formalizzato mediante atto pubblico o scrittura privata con firme riconosciute e registrato presso il registro immobiliare entro 30 giorni dalla stipula. È essenziale che il contratto specifichi l’importo della cauzione, il canone mensile e le condizioni di eventuali aumenti.

Ipoteche sul DHD

Il moratore può costituire un’ipoteca sul DHD esclusivamente per ottenere un credito destinato al pagamento totale o parziale della cauzione. In caso di inadempimento del moratore nei confronti dell’ente creditizio, quest’ultimo può procedere all’esecuzione dell’ipoteca, con priorità data al proprietario per l’acquisto dell’immobile utilizzando l’importo della cauzione.

Vantaggi del DHD

• Per il Moratore:
  • Diritto a risiedere permanentemente nell’immobile senza acquisirne la proprietà.
  • Minore necessità di investimento iniziale rispetto all’acquisto di una casa.
  • Possibilità di rinunciare al DHD e recuperare parte o tutta la cauzione, a seconda del periodo di permanenza.
  • Opzione di ipotecare il DHD per finanziare la cauzione.
• Per il Proprietario:
  • Ricezione di una cauzione iniziale che può essere gestita e investita.
  • Riduzione dei costi di gestione dell’immobile, poiché il moratore è responsabile della manutenzione ordinaria e delle tasse.
  • Maggiore sicurezza finanziaria grazie alla cauzione che copre eventuali inadempimenti del moratore.
  • Diritto di riottenere l’immobile in uno stato di conservazione almeno medio al termine del contratto.

Perché esistono ancora questi contratti?

Molti contratti di affitto in Portogallo, specialmente nei centri storici di città come Lisbona e Porto, sono stati firmati decenni fa. In passato, era frequente che gli affitti non fossero aggiornati per decenni, e la legge garantiva all’inquilino e talvolta anche ai suoi eredi il diritto di rimanere nell’immobile a tempo indeterminato. Nonostante le riforme legislative, molti di questi contratti sono ancora in vigore.

Quali sono le conseguenze per chi vuole comprare?

Chi acquista un immobile con un contratto vitalizio attivo non può sfrattare l’inquilino, nemmeno se desidera abitare nella casa acquistata. L’unico modo per liberare l’immobile è attendere la fine naturale del contratto, cioè la morte dell’inquilino. Inoltre, il rendimento dell’investimento può essere molto basso, poiché gli affitti vitalizi sono spesso simbolici.